Umowa urbanistyczna między inwestorem a samorządem
Przez wiele lat poważne wątpliwości budziła możliwość, a wręcz legalność, uzgadniania przez deweloperów z gminami zasad, na których inwestor wykona na rzecz danej jednostki samorządu terytorialnego określoną inwestycję, w zamian za co umożliwione zostanie mu wykonanie głównego zamierzenia inwestycyjnego.
W praktyce potencjalny inwestor ustalał z wójtem i przedstawicielami rady gminy, że np. za dokonanie zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pozwalających na wybudowanie osiedla mieszkaniowego deweloper zobowiąże się do wyremontowania drogi gminnej czy wybudowania przedszkola.
We wrześniu 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która wprowadziła do polskiego systemu prawnego nieznaną dotąd instytucję – umowę urbanistyczną. Założeniem ustawodawcy było uregulowanie wyżej opisanego – i powszechnie, mimo wątpliwości, stosowanego – rozwiązania i nadanie ram prawnych dla porozumień między inwestorami a jednostkami samorządu terytorialnego. W mojej ocenie sama idea jest ze wszech miar słuszna, a instrument ten powinien być szeroko wykorzystywany. Nie znaczy to jednak niestety, że wszystkie szczegółowe rozwiązania ustawowe dotyczące umowy urbanistycznej są prawidłowe.
Czym jest umowa urbanistyczna i zintegrowany plan inwestycyjny?
W największym uproszczeniu to umowa, którą gmina zawiera z inwestorem, a na jej mocy inwestor zobowiązuje się do zrealizowania inwestycji uzupełniającej.
Aby lepiej zrozumieć tę instytucję, należy jednak wyjaśnić dodatkowo pojęcie zintegrowanego planu inwestycyjnego. Jest to szczególny rodzaj miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który przyjmowany jest dla określonego terenu na wniosek zainteresowanego inwestora i w porozumieniu pomiędzy nim a jednostką samorządu terytorialnego. Aby możliwe było przyjęcie przez radę gminy/miasta takiego zintegrowanego planu inwestycyjnego, konieczne jest – nomen omen – zintegrowanie go z umową urbanistyczną, którą w formie aktu notarialnego zawiera wójt/burmistrz/prezydent z zainteresowanym inwestorem.
Dopiero po podpisaniu takiej umowy rada gminy/miasta może uchwalić zintegrowany plan inwestycyjny. Umowa urbanistyczna wchodzi zaś w życie dopiero po wejściu w życie przyjętego przez radę zintegrowanego planu inwestycyjnego (inwestor nie musi zatem się obawiać, że plan zostanie odrzucony i nie będzie mógł zrealizować inwestycji głównej, ale będzie musiał wykonać to, do czego zobowiązał się w umowie urbanistycznej).
Na mocy umowy urbanistycznej inwestor (lub kilku inwestorów – stron umowy urbanistycznej może być więcej, jeśli kilku deweloperów we wspólnym interesie wnosi o przyjęcie zintegrowanego planu inwestycyjnego) może zobowiązać się w szczególności do:
- pokrycia kosztów poniesionych przez gminę w ramach procedury przyjmowania zintegrowanego planu inwestycyjnego;
- przeniesienia na rzecz danej jednostki samorządu terytorialnego prawa własności określonej nieruchomości (do tego może zobowiązać się również inny podmiot) – wówczas w umowie urbanistycznej określa się zasady tego zbycia;
- realizacji inwestycji uzupełniającej (koszt inwestycji uzupełniającej może być również pokrywany wspólnie przez gminę i inwestora – zasady partycypacji w tych kosztach określi umowa urbanistyczna).
Inwestycja główna a uzupełniająca
Inwestycją uzupełniającą może być budowa lub przebudowa: sieci uzbrojenia terenu, dróg publicznych, linii kolejowych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, obiektów, w których prowadzona jest działalność z zakresu pomocy społecznej, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, obszarów zieleni publicznej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową – o ile służą obsłudze inwestycji głównej.
Ten ostatni warunek – powiązania inwestycji uzupełniającej z główną – może ograniczać swobodę negocjowania pomiędzy inwestorem i gminą, gdyż np. w przypadku instalacji OZE nieliczne z wyżej wymienionych typów inwestycji uzupełniających może służyć farmie fotowoltaicznej (w praktyce będą to zapewne inwestycje w zakresie uzbrojenia terenu i dróg).
Pierwsza umowa urbanistyczna – inwestycja w OZE (farma fotowoltaiczna)
Mimo że od wprowadzenia do polskiego systemu prawnego umowy urbanistycznej minęło już ponad pół roku, na razie – według naszej wiedzy – żadnej takiej umowy nie zawarto.
Dlatego z tym większą radością zespół kancelarii CCLaw. przygotował projekt takiej umowy dla naszego klienta – inwestora z branży OZE, który prowadzi z jedną z gmin zaawansowane rozmowy na temat ustalenia zasad realizacji na terenie tej jednostki samorządu terytorialnego dużej farmy fotowoltaicznej. Przygotowany przez nas kontrakt określa szczegółowe zasady współpracy partnerów w realizacji tego przedsięwzięcia. Słowa „partnerów” użyłem celowo, gdyż mam nadzieję, że dzięki możliwości zawierania umów urbanistycznych relacje pomiędzy gminami i inwestorami staną się partnerskie. Z poziomu: władza–petent przejdą na poziom partnerski.
Wszak obie strony dzięki realizacji określonej inwestycji mogą zyskać – deweloper zrealizuje inwestycję, która stanowi przedmiot jego działalności gospodarczej, a gmina uzyska korzyści w postaci inwestycji uzupełniającej czy wyższych wpływów z podatku od nieruchomości. Nie wspominam o korzyściach dla całego społeczeństwa, jakimi przy projektach OZE są w szczególności poprawa bezpieczeństwa energetycznego (co w obecnych czasach jest niezwykle ważne) i pozytywny wpływ na środowisko.
Dlatego mamy nadzieję, że będziemy mieli okazję przygotować jeszcze niejeden projekt umowy urbanistycznej.
Emil Cieślikowski
CCLaw. Creative Consultants
