Zmiany w planowaniu przestrzennym. Co czeka deweloperów OZE?
Zgodnie z zapowiedziami Ministerstwa Rozwoju i Technologii (MRiT) nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powinna wejść w życie w pierwszym kwartale 2023 roku. Projekt przewiduje zmiany, które mają usprawnić i ujednolicić procedury planistyczne, co powinno ułatwić realizację inwestycji w OZE – pisze Katarzyna Sikora, prawnik w kancelarii Brightspot.
Projekt zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym znajduje się wciąż na etapie opiniowania, jednak prace nad nim nabierają tempa – zgodnie z zapowiedziami Ministerstwa Rozwoju i Technologii (MRiT) reforma powinna wejść w życie już w pierwszym kwartale 2023 roku. Chociaż do 2026 roku obowiązywać będą przepisy przejściowe, które mają pozwolić inwestorom na przygotowanie się do nowych zasad, to warto już teraz przyjrzeć się zmianom prawa planistycznego najważniejszym dla procesów inwestycyjnych. Tym bardziej że przy światowym kryzysie energetycznym podejmowane są intensywne działania zmierzające do zwiększenia efektywności energetycznej i produkcji energii elektrycznej z OZE.
Plan ogólny
Projekt zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zakłada zastąpienie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy aktem prawa miejscowego o charakterze obowiązkowym dla obszaru całej gminy – tj. planem ogólnym.
Jest to istotna zmiana z punktu widzenia procesu inwestycyjnego, ponieważ ustalenia planu ogólnego będą wiążące przy ustalaniu planów miejscowych. W rezultacie w planie ogólnym zostaną określone obszary, na których przewidywana będzie możliwość ustalenia warunków zabudowy w formie decyzji. Postanowienia planu ogólnego będą więc stanowiły podstawę wydawania decyzji o warunkach zabudowy, a fakultatywnie mogą też regulować standardy dostępności infrastruktury społecznej, które mogą okazać się kluczowe dla potencjalnych inwestorów.
W założeniu plan ogólny ma być zwięzłym dokumentem usprawniającym proces jego przyjmowania, a tym samym planowania przestrzennego w gminie, co powinno z kolei ułatwić inwestycje w OZE.
Zintegrowany plan inwestycyjny
Nową instytucją prawa planistycznego ma być zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI). Jako szczególny rodzaj planu miejscowego ZPI ma stanowić nowy sposób realizacji dużych planów inwestycyjnych wymagających zarówno infrastruktury technicznej, komunikacyjnej, jak i społecznej.
Wszczęcie procedury uchwalenia ZPI miałoby następować na wniosek inwestora złożony za pośrednictwem wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Następnie po przeprowadzeniu przez gminę negocjacji z inwestorem (przy obecności mieszkańców) i zawarciu umowy urbanistycznej – umożliwiającej inwestorowi partycypowanie w kosztach sporządzenia ZPI – rada gminy przystępowałaby do wydania decyzji o uchwaleniu ZPI.
Jak wskazuje ministerstwo, ZPI jako środek umożliwiający podpisanie umowy urbanistycznej pomiędzy inwestorem a gminą, powiązany z uproszczoną procedurą uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stanowi rozwiązanie wyczekiwane także przez inwestorów z sektora OZE.
Bezterminowe decyzje o warunkach zabudowy
W pierwszej wersji projektu nowelizacji decyzje o warunkach zabudowy miały zostać ograniczone terminowo i obowiązywać przez 5 lat od daty ich uprawomocnienia. W wyniku konsultacji społecznych MRiT zadecydowało jednak, że decyzje pozostaną bezterminowe.
Dla przedsiębiorców planujących inwestycję w OZE jest to niewątpliwie dobra informacja – ze względu na odejście od propozycji, która wiązałaby się z koniecznością ponawiania tego czasochłonnego procesu administracyjnego co 5 lat.
Instalacje OZE bez planu miejscowego
Chociaż projekt zakłada, począwszy od 1 stycznia 2026 roku, obowiązek lokalizowania instalacji OZE o dużej mocy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP), to ustawodawca uwzględnił liczne apele przedstawicieli branży OZE i wprowadził przepis przejściowy, na mocy którego do końca 2025 roku dopuszcza się możliwość lokalizowania wielkoskalowych instalacji fotowoltaicznych i wiatrowych, a także innych OZE nieobjętych przepisami szczególnymi, na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, wydawanych zgodnie z zapisami planu ogólnego gminy.
Jest to kluczowe dla inwestycji w OZE rozwiązanie, dzięki niemu bowiem wielkoskalowe inwestycje nie będą musiały oczekiwać na uchwalenie MPZP.
Rejestr Urbanistyczny
Za istotny element reformy prawa planistycznego należy uznać także cyfryzację systemu planowania przestrzennego, która ma zwiększyć dostępność informacji. Proponowany Rejestr Urbanistyczny ma stanowić ogólnodostępny i bezpłatny zbiór danych oraz informacji przestrzennych, zawierający m.in. dokumenty powstające w trakcie sporządzania aktów planistycznych, a także raporty konsultacji i decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym.
Przepisy dotyczące Rejestru Urbanistycznego mają obowiązywać od 2026 roku, co daje gminom czas na przygotowanie się do planowanej cyfryzacji. Wprowadzenie tego rejestru jest zapowiedzią znaczących ułatwień formalnych także dla inwestorów na rynku OZE, głównie ze względu na planowane ułatwienie procesu wyboru miejsca pod inwestycję oraz kompletowania dokumentów potrzebnych do realizacji przyszłych projektów.
Prawo powinno nadążać za zmianami społecznymi, gospodarczymi i technologicznymi. Kierunek zmian w prawie planistycznym powinien uwzględniać coraz większą potrzebę zapewnienia mechanizmów współpracy organów administracji publicznej z innymi podmiotami zainteresowanymi procesem planowania i zagospodarowania przestrzennego. Jak się wydaje, ustawodawca w projekcie zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym czynniki te uwzględnił. Przy założeniu przychylenia się do uwag i wniosków przedstawicieli środowiska OZE zmierzających do ograniczenia barier administracyjnych inwestycji w odnawialne źródła energii projekt należy ocenić pozytywnie także z perspektywy inwestorów na rynku OZE.
Katarzyna Sikora, prawnik w kancelarii Brightspot
© Materiał chroniony prawem autorskim. Wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy Gramwzielone.pl Sp. z o.o.
