Jak wydzierżawić ziemię pod fotowoltaikę?

Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę to jeden ze sposobów na wykorzystanie gruntów słabej jakości. Uprawa roli na glebach klasy IV lub niższych często wymaga ogromnych nakładów pracy, nie dając gwarancji zysku. Udostępnienie takich gruntów pod farmę PV może natomiast przynosić stałe przychody przez kolejne kilkadziesiąt lat. Nie dziwi więc, że przy podpisaniu umowy na tak długi okres pojawiają się wątpliwości i pytania. 

Wiele wątpliwości przy podpisywaniu umów na wieloletnią dzierżawę gruntów pod farmy fotowoltaiczne budzą kwestie podatkowe i spadkowe, a po zakończeniu umowy – te związane z rozbiórką instalacji i ponownym przekształceniem ziemi w rolną.

Na najczęściej zadawane pytania, które padają na różnych etapach inwestycji w fotowoltaikę, odpowiadają specjaliści z firmy Axpo Polska, sprzedawcy energii elektrycznej i gazu dla ponad 35 tys. firm w całej Polsce.

REKLAMA

Jak sprawdzić, czy działka spełnia wymogi?

Zanim właściciel gruntów zdecyduje się na dzierżawę swojej ziemi pod farmę fotowoltaiczną, powinien ustalić, czy działka się do tego nadaje. Niektóre kwestie można sprawdzić samodzielnie, jednak dobrym rozwiązaniem jest kontakt z firmą, która profesjonalnie zajmuje się całym procesem.

Alicja Piątek, dyrektorka rozwoju projektów fotowoltaicznych Axpo w Polsce, zwraca uwagę, że należy zacząć od ustalenia, czy na danej ziemi występują stawy, rzeki, drzewa bez możliwości wycinki, zabudowa w odległości mniejszej niż 100 metrów czy duże różnice w wysokościach terenu. To znacznie utrudnia, a często nawet uniemożliwia postawienie farmy fotowoltaicznej.

Właściciel gruntu na pewno ma także wiedzę na temat klasy bonitacyjnej swojej ziemi. Jeśli nie, może sprawdzić to w urzędzie gminy i pobrać odpowiedni wypis i wyrys. Wybudowanie instalacji jest możliwe tylko na ziemiach klasy IV lub niższej oraz na łąkach lub nieużytkach. Ważną informacją jest również ustalenie, czy na terenie występują jakieś formy ochrony przyrody. W trosce o środowisko należy bowiem zachować od nich odpowiedni dystans. Trudniejsze może okazać się określenie poziomu wód gruntowych. Taką informację można uzyskać w Państwowym Instytucie Geologicznym – mówi Alicja Piątek.

Właściciele ziem rolnych często zastanawiają się także, czy zamiast dzierżawy ziemię pod elektrownię PV można sprzedać. Jak podkreślają eksperci Axpo Polska, w naszym kraju taki proces jest bardzo skomplikowany i czasochłonny, głównie ze względów prawnych i podatkowych.

Niektórzy myślą również o zakupie działki w celu udostępnienia jej pod farmę fotowoltaiczną. Jest to możliwe, ale w takim przypadku cały proces obarczony byłby sporym ryzykiem. Zawsze bowiem mogą pojawić się nieprzewidziane przeszkody, które uniemożliwią budowę farmy PV. Co więcej, z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wynika, że nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat, a w przypadku osoby fizycznej gospodarstwo to musi być prowadzone osobiście. W okresie tym nieruchomości nie można także sprzedać ani oddać w posiadanie innym podmiotom.

Czy w czasie dopełniania formalności wypłacane jest wynagrodzenie?

Istotną kwestią jest także czas oczekiwania na decyzję o budowie farmy fotowoltaicznej oraz możliwość uprawiania ziemi w okresie oczekiwania na dopełnienie formalności związanych z budową.

Marta Rogoyska-Wieczorek, radca prawny Axpo, uczula, że cały proces sprawdzania gruntu oraz uzyskiwania wymaganych pozwoleń i decyzji wyrażających zgodę na budowę farmy może zająć około 3-5 lat. Ważne jest zatem, aby do momentu rozpoczęcia budowy inwestycji na danym terenie zabezpieczyć możliwość uprawiania ziemi. Taki zapis powinien znaleźć się w umowie przedwstępnej razem z zobowiązaniem do wypłaty ustalonego wynagrodzenia w tym okresie.

Należy również pamiętać, że budowa farmy PV powinna rozpocząć się niezwłocznie po otrzymaniu wszystkich wymaganych decyzji. Istnieje więc ryzyko, że harmonogram prac inwestora wymusi rozpoczęcie prac budowlanych przed zebraniem plonów rolnych. Warto zadbać, by w umowie znalazły się zapisy o zobowiązaniu inwestora do wcześniejszego poinformowania wydzierżawiającego o planowanej dacie rozpoczęcia budowy. Niestety czasem pomimo uzyskania takiej informacji nie da się uniknąć zniszczeń w zasiewach. Wówczas może nam pomóc zapis w umowie mówiący o uzyskaniu odszkodowania za płody rolne stosownie do realnie poniesionych strat – komentuje Marta Rogoyska-Wieczorek.

REKLAMA

Dla właściciela ziemi ważną kwestią jest także konieczność zapłacenia podatku od nieruchomości. Ten obowiązek spoczywa właśnie na nim, jednak niektóre firmy, które dzierżawią grunty pod instalacje, zwracają koszty poniesione z tego tytułu.

Umowa dzierżawy a spadek

Po wybudowaniu farmy fotowoltaicznej w trakcie 29-letniej współpracy może dojść do wielu nieprzewidzianych wydarzeń. Jednym z nich jest śmierć właściciela dzierżawionej ziemi. Z zapisów prawa wynika, że umowa dzierżawy działki nie wygasa automatycznie w momencie śmierci jej właściciela. Wszelkie prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą zatem na osoby, które otrzymują ziemię w spadku.

Specjaliści Axpo Polska podkreślają, że gdyby spadkobiercy chcieli sprzedać ziemię i podzielić się majątkiem, prawo pierwokupu zazwyczaj należy do rodziny zmarłego, a następnie do firmy, która jest właścicielem instalacji PV na dzierżawionym terenie.

Należy pamiętać, że wybudowanie farmy fotowoltaicznej wiąże się z ogromnymi kosztami, dlatego też firmy zabezpieczają się przed przedwczesnym zakończeniem okresu funkcjonowania instalacji.

Kto jest odpowiedzialny za rozbiórkę i recykling instalacji po zakończeniu?

Koniec umowy dzierżawy ziemi może zakończyć się na kilka sposobów. Jedną z opcji jest negocjacja warunków i zawarcie kolejnego kontraktu z właścicielem instalacji PV. Jeśli ma on inne plany co do przeznaczenia ziemi, zaczyna się proces rozbiórki farmy fotowoltaicznej.

Eksperci z Axpo Polska uczulają właścicieli działek, żeby już przy podpisywaniu umowy dzierżawy zadbali o to, aby wszelkie koszty i formalności związane z usunięciem i recyklingiem paneli, a także przekształceniem działki z powrotem w rolną leżały po stronie firmy, która użytkowała ziemię pod dzierżawę swojej instalacji.

W rozmowach z właścicielami ziem często pojawiają się pytania o wpływ instalacji na środowisko, zwierzęta, same grunty czy okolicznych mieszkańców. Farmy fotowoltaiczne nie mają znaczącego wpływu na warunki gruntowo-wodne obszaru, na którym je postawiono, ponieważ do wybudowania elektrowni słonecznej przeważnie nie potrzeba przygotowania głębokich fundamentów. Niski stopień ingerencji w środowisko naturalne to zasługa nieinwazyjnej konstrukcji montażowej, zwykle w postaci pali wbijanych w ziemię. Po zdemontowaniu instalacji teren nie będzie mocno naruszony i łatwo będzie można przygotować go pod inną inwestycję – wyjaśnia Alicja Piątek.

Marta Rogoyska-Wieczorek, radca prawny Axpo, podkreśla, że za rozbiórkę i recykling elektrowni słonecznej odpowiada inwestor. To on zawiera umowy z zewnętrznymi firmami, które specjalizują się w recyklingu paneli fotowoltaicznych i innych komponentów, co pozwala na odzyskanie cennych surowców.

Dzięki temu proces rozbiórki elektrowni przebiega zgodnie z przepisami i minimalizuje wpływ na środowisko – dodaje Marta Rogoyska-Wieczorek.