Umowa dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną
Kontynuując rozważania z poprzedniego artykułu na temat umowy dzierżawy nieruchomości niezbędnej do budowy instalacji fotowoltaicznej, przedstawiam wybrane elementy, jakie taka umowa powinna zawierać – pisze Emil Cieślikowski, adwokat w kancelarii CCLaw Creative Consultants.
W umowie dzierżawy gruntu przeznaczonego na budowę instalacji PV konieczne jest zawarcie kilku istotnych postanowień, z których będzie wynikać: – sposób wykorzystania nieruchomości – realizacja i eksploatacja projektu inwestycyjnego, – sposób przyłączenia nieruchomości do sieci, – wszelka potrzebna do realizacji przedsięwzięcia infrastruktura towarzysząca, w tym w szczególności: drogi dojazdowe, linie elektroenergetyczne, stacje transformatorowe itp.
Z punktu widzenia inwestora niezwykle ważne jest, aby z umowy wprost wynikało prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W przeciwnym razie nie będzie mógł uzyskać na siebie niezbędnych w procesie budowlanym decyzji.
Niezwykle istotnym elementem jest określenie czasu obowiązywania umowy dzierżawy gruntu przeznaczonego na budowę farmy fotowoltaicznej. Z uwagi na fakt, że budowa elektrowni słonecznej pochłania ogromne koszty, konieczne jest umożliwienie inwestorowi korzystania z farmy przez dostatecznie długi okres, aby zainwestowane pieniądze się zwróciły.
Umowa dzierżawy gruntu przeznaczonego na instalację PV nie może być zatem zawarta na czas nieokreślony, ponieważ umożliwia to rozwiązanie umowy z zachowaniem okresu wypowiedzenia w każdym czasie. Okres dzierżawy musi być określony i możliwie długi. Należy pamiętać, że – stosownie do przepisów Kodeksu Cywilnego – dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż trzydzieści lat, po upływie tego okresu poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony.
Z punktu widzenia inwestora uzasadnione jest dążenie do zawarcia w umowie postanowień, które pozwolą mu ją rozwiązać, jeśli nie otrzyma niezbędnych zgód czy warunków koniecznych do realizacji inwestycji albo w określonym czasie nie wygra aukcji OZE, gdyż w takiej sytuacji posiadanie nieruchomości będzie dla niego zbędne.
Co jeszcze należy zawrzeć w umowie dzierżawy gruntu przeznaczonego na budowę instalacji fotowoltaicznej?
Konieczne jest precyzyjne oznaczenie, czyją własnością pozostają urządzenia składające się na elektrownię słoneczną. Mając jednak na uwadze, że urządzenia trwale związane są z gruntem, to stają się z mocy prawa własnością właściciela nieruchomości. To z kolei rodzi konieczność rozliczenia wartości tak poczynionych nakładów po rozwiązaniu umowy dzierżawy.
Dla inwestora dobrym rozwiązaniem jest dzierżawienie nieruchomości otoczonej przez inne grunty tego samego właściciela. Wówczas w umowie dzierżawy można zastrzec, że właściciel nie będzie mógł na nieruchomościach sąsiednich wznosić wysokich konstrukcji czy sadzić drzew, które mogłyby zacienić elektrownię.
Z punktu widzenia właściciela wydzierżawianej nieruchomości ważne jest ustalenie zasad usunięcia poczynionych nakładów po rozwiązaniu umowy dzierżawy. Właściciel powinien też zastrzec sobie prawo do korzystania z nieruchomości np. na cele produkcji rolnej, aż do czasu rozpoczęcia budowy paneli słonecznych.
Nie ma bowiem przeszkód, by uprawiał ziemię w czasie, kiedy dzierżawca oczekuje na wszelkie zgody i uzgodnienia niezbędne do rozpoczęcia inwestycji czy na wygranie aukcji prowadzonej przez Prezesa URE.
W takim przypadku trzeba określić kwestię rozliczenia wartości utraconych płodów ziemi, jeśli inwestycja zaczynałaby się pomiędzy sadzeniem/sianiem a zbiorami i wymagała np. zaorania kiełkujących zbóż.
Analizując kwestię tytułu prawnego do nieruchomości przeznaczonej do budowy instalacji fotowoltaicznej, warto również zwrócić uwagę na inny aspekt – popularne na rynku przygotowywania instalacji do sprzedaży po uzyskaniu niezbędnych decyzji i zezwoleń oraz uzgodnień, a przed wykonaniem samych paneli.
Z punktu widzenia właściciela gruntu, który chce przygotować projekt instalacji do sprzedaży, najlepiej, by w tym celu założył spółkę celową i umowę dzierżawy zawarł taką spółką. Następnie spółkę kupuje inwestor, dzięki czemu automatycznie posiada tytuł prawny do gruntu (oczywiście warto najpierw przeprowadzić audyt takiej spółki – tzw. due diligence ).
Jeśli inwestycję do sprzedaży przygotowuje podmiot niebędący właścicielem nieruchomości, może rozważyć zawarcie w umowie dzierżawy prawa do dokonania cesji praw i obowiązków z niej wynikających na osobę trzecią (inwestora kupującego projekt farmy fotowoltaicznej) lub – co w wielu aspektach łatwiejsze – zawarcie z właścicielem gruntu umowy dzierżawy, w której dzierżawcą byłaby spółka celowa, która następnie zostałaby sprzedana ostatecznemu inwestorowi.
Emil Cieślikowski, partner / adwokat w kancelarii CCLaw Creative Consultants
