Umowa dzierżawy terenu pod elektrownie wiatrowe. Na co zwrócić uwagę?

Umowa dzierżawy terenu pod elektrownie wiatrowe. Na co zwrócić uwagę?
sam churchil, flickr cc-by-2.0
REKLAMA
Zainteresowanie energetyką wiatrową w Polsce rośnie. Coraz więcej gmin decyduje się na budowę farm wiatrowych. Z całą pewnością na inwestycji może skorzystać zarówno gmina, mieszkańcy, jak i osoby dzierżawiące grunty. Według ekspertów, średniej wielkości farma, składająca się z kilkunastu turbin może generować wpływy do budżetu gminy w wysokości 1,2 – 1,5 mln złotych rocznie.

Osoby, które udostępnią inwestorowi swoją działkę i podpiszą z nim umowę dzierżawy lub służebności na farmę wiatrową, mogą również zwiększyć swoje dochody. Ich wysokość zależy od stawek wynegocjowanych w każdym, indywidualnym przypadku, jednak zważywszy, że turbina wiatrowa zajmuje kilka arów powierzchni, wpływy osiągane z dzierżawy działki będą z pewnością wielokrotnie przekraczać wartość uprawy prowadzonej na tym terenie. Decydując się na podpisanie umowy służebności czy umowy dzierżawy pod budowę farmy wiatrowej, warto zwrócić uwagę na zapisy w niej zawarte i potencjalne zagrożenia wynikające z uregulowań.  

Budowę farmy wiatrowej poprzedza często kilkuletni okres przygotowywania projektu, który wiąże się z analizą wielu czynników. Wśród nich możemy wymienić m.in analizę wietrzności, analizę potencjalnych konfliktów środowiskowych, wyniki konsultacji z lokalnymi władzami, rozpoznanie warunków własnościowych gruntów i możliwości pozyskania ich pod budowę inwestycji, analizę uwarunkowań środowiskowych i społecznych, analizę uwarunkowań w zakresie zagospodarowania przestrzennego, analizę możliwości podłączenia farmy pod sieć elektroenergetyczną, analizę przebiegu tras kablowych i infrastruktury drogowej. Dlatego pierwsze umowy proponowane przez inwestorów są umowami zawierającymi wiele zobowiązań dla rolników dając jednocześnie możliwości wycofania się inwestorom bez większych konsekwencji. Dzieje się tak zazwyczaj, jeżeli wyniki przeprowadzonych analiz nie będą dawały możliwości realizacji inwestycji i czerpania z niej dochodów. Podpisując umowę, określamy wysokość i terminy zapłaty czynszu dzierżawnego. Pamiętajmy, że inwestor powinien opłacać czynsz również w fazie projektowej, niezależnie od powodzenia dalszych etapów inwestycji.  Do czasu rozpoczęcia budowy farmy wiatrowej zazwyczaj uiszczany jest czynsz w mniejszej wysokości. W tym okresie, inwestor nie ma prawa do korzystania z gruntu, a zatem nie może wykonywać żadnych prac poza ewentualnymi pomiarami.

Umowa dzierżawy może być zawierana w formie pisemnej lub w formie z podpisem poświadczonym przez notariusza. Ta druga forma umożliwia umieszczenie w księdze wieczystej nieruchomości informacji o jej zawarciu oraz inwestorze. Umowa nie może ograniczać prawa właściciela do rozporządzania własną nieruchomością, powinna jednak równocześnie zapewniać inwestorowi kontynuowanie inwestycji, nawet w przypadku zmiany właściciela. Istotnym elementem umowy dzierżawy jest sposób określenia uprawnień inwestora. Umowa powinna jasno określać co właściciel wydzierżawia, na jaki cel oraz na jak długi okres. Umowa powinna zostać tak skonstruowana, aby wynikało z niej jaką działkę lub jej fragment właściciel oddaje w dzierżawę inwestorowi. Najczęściej obszar ten wyznaczony jest na mapce graficznej, w formie załącznika do umowy. Ponadto, inwestor powinien wskazać w umowie co może wybudować na działce (tzn. drogę, kabel, turbinę) oraz przez jak długi okres będzie dzierżawił teren. Z uwagi na okres eksploatacji farmy, najczęściej proponowany w umowie jest okres dzierżawy około 30 lat. Tak długi okres zapewnia właścicielowi stały dopływ środków z dzierżawy przez cały okres trwania umowy.

Umowa dzierżawy powinna określać warunki płatności  tzn. wysokość czynszu i termin, w którym inwestor powinien wpłacać kwotę na konto właściciela. Stawka czynszu ustalana jest w procentach od wartości wyprodukowanej energii lub określa się ją konkretną kwotą pieniężną za odpowiedni okres dzierżawy. W tym drugim przypadku ważne jest, by umowa zawierała zapis, że czynsz dzierżawny co roku będzie waloryzowany. To oznacza, że każdego roku czynsz jest podnoszony o wskaźnik inflacji. Korzystne z punktu widzenia właściciela gruntu jest pokrycie zwiększonych kosztów podatku od nieruchomości w przypadku wzrostu stawki po wybudowaniu farmy wiatrowej przez inwestora. Pamiętajmy również, że od dochodu za dzierżawę gruntu musimy zapłacić podatek, chyba, że dochód nie przekracza 3 tys. PLN. W ramach pozarolniczej działalności gospodarczej podatek wynosi 18% (gdy dochód nie przekracza 85 tys. PLN) lub 32% (gdy dochód przekracza 85 tys. PLN) według skali podatkowej. Jeżeli wybraliśmy zaś podatek liniowy, wysokość podatku od dzierżawy gruntu będzie wynosić 19%. Natomiast, jeśli dzierżawimy grunt jako osoba prywatna, podatek ten będzie wynosił 8,5% pod warunkiem zgłoszenia do Urzędu Skarbowego wyboru formy opodatkowania ryczałtem, albo 18 lub 32% według skali podatkowej jeśli nie wybraliśmy formy ryczałtu.

Ponadto, umowa dzierżawy powinna również określać zasady, na jakich inwestor ponosi odpowiedzialność za szkody w uprawach, które powstały w wyniku jego działania. Jeśli w trakcie eksploatacji farmy dojdzie do awarii np. kabla – konieczne będzie w tej sytuacji zlokalizowanie miejsca awarii i przeprowadzenie stosownych napraw. W przypadku konieczności rozkopania gruntu w sezonie wegetacyjnym mogą powstać szkody w uprawach, które powinny zostać zrekompensowane. Z uwagi na wartość inwestycji i okres eksploatacji farmy wiatrowej w umowach pojawiają się zapisy które uniemożliwiają, albo utrudniają rozwiązanie umowy. Należy pamiętać, że długi okres dzierżawy jest korzystny dla obu stron, jednakże jakiekolwiek postanowienia umowy nie powinny wyłączać uprawnień właściciela do rozwiązania umowy w przypadku braku płatności umówionego czynszu.

 

Autor: Marcin Płoszka, Radca Prawny z kancelarii Robaszewska & Płoszka
 

Zobacz również

Komentarze (3)

Adam |
Generalnie bardzo fajny i solidny artykuł. Mam jednak zastrzeżenia dot. kilku punktów zawartych w artykule: 1. Czynsz (pomniejszony) płacony właścicielowi od początku zawarcia umowy do czasu budowy. Takie rozwiązanie podrażałoby ogromnie koszt całej inwestycji oraz produkowanej energii, co stawia dany projekt w słabym świetle przy finansowaniu lub przejęciu np. przez zakład energetyczny. Lepszym rozwiązaniem jest jednorazowa opłata przy zawarciu umowy wysokości kilku tysięcy złotych. Właściciel gruntu nadal korzysta przez czas projektowania ze swojego terenu bez żadnych ograniczeń, w tym czasie nie są prowadzone żadne prace budowlane. W umowie można zawrzeć okres, w którym inwestor zobowiązuje się zrealizować projekt i rozpocząć wpłaty czynszu. Sytuację można porównać do najmu lokalu, który rozpocznie się za np. 6 miesięcy. Dlaczego w tym czasie nowy najemca miałby uiszczać czynsz, podczas gdy właściciel lokalu jeszcze z niego korzysta? Może wpłacić kaucję, opłatę blokującą, ale by od razu płacić czynsz za 6 miesięcy? 2. Mapa lokalizacyjna (turbiny) w formie załącznika do umowy - jest moim zdaniem dopiero możliwa po uzyskaniu decyzji środowiskowej, gdyż czasami ze względu na tę właśnie decyzję należy przesunąć lokalizację danej turbiny np. o 100 m. Powyższe rozwiązanie takiej mapy dołączonej do umowy dzierżawy mogłoby storpedować całe przedsięwzięcie. 3. Waloryzacja czynszu co roku - ogromna inwestycja w farmę wiatrową amortyzuje się może po 15 latach. Inwestor nie jest w stanie przewidzieć, jaka będzie stopa inflacji przez najbliższe 15 lat, dlatego proponowane rozwiązanie w umowie może spowodować ogromne trudności przy pertraktacjach z bankami, inwestorami oraz zakładami energetycznymi. Lepiej jest ustalić z właścicielami gruntów od razu wyższą stawkę czynszu, płaconą co roku, waloryzowaną pierwszy raz po czasie amortyzacji inwestycji. Na takie rozwiązanie mogą pozwolić sobie firmy z ugruntowaną pozycją, oferujące właścicielom uczciwe stawki, np. 8-10 tyś.€ rocznie. Tyle moich uwag. Jeszcze raz powtarzam, że artykuł mi się bardzo podobał. Pozdrawiam
Janek z opolskiego |
też jestem rolnikiem i zamierzam wydzierżawić część moich gruntów pod dwa wiatraki i naprawdę nie mam zielonego pojęcia ile liczyć od wiatraka rocznie czynszu dzierżawnego i na ile lat najkorzystniej zawrzeć umowę dzierżawy jako właściciel gruntu?
marek |
witam znalazlem na Waszej stronie artykuł dotyczący podpisania umowy o wiatraki.problem posiadam taki ze mój tato takowa umowe podpisał(mimo moich obaw) jakies połtora roku temu,wiatraki miały stać do 2 lat.i na tym sie to skonczyło,prosze o rade co nalezało by zrobic aby jakos z opresji wyjsc.czy z regóły musi być to oszustwo???umowa na 30lat 2%od wyprodukowanej energi z góry dziekuje za inf pozdrawiam

Giełda OZE

działka pod instalację fotowoltaiczną

poszukuję działkę pod instalację fotowoltaiczną. Zainteresowanych proszę o kontakt czytaj dalej...

3 x EW 2-2,5 MW

Sprzedam 3 projekty EW o mocy około 2-3 MW każdy. DŚ, WZ, WP, etc. Maszt pomiarowy. Jedno przyłąc czytaj dalej...

Sprzedamy gotowe projekty pv

Sprzedamy kompletne i gotowe projekty PV posiadające decyzje pozwolenia na budowę. Moce od 0,6 MW do czytaj dalej...

Grunty pod fotowoltaikę

Sprzedam 18,5 ha. Klasyfikacja gruntów Ba ( teren przemysłowy ). Sieć SN na terenie posesji. GPZ w o czytaj dalej...